Scritto da: Team Editoriale Confproprietà
Pubblicato il: 27 agosto 2025 

Introduzione

I droni sono una presenza sempre più comune nei cieli italiani, una tecnologia che si sta rapidamente evolvendo da semplice hobby a strumento professionale. Per un proprietario di immobili, questa innovazione rappresenta una medaglia a due facce: da un lato, offre straordinarie opportunità per la gestione, la valorizzazione e la tutela dei propri beni; dall'altro, solleva questioni complesse in materia di privacy e diritti. Questa guida di Confproprietà è pensata per fare chiarezza, illustrando come sfruttare al meglio i vantaggi dei droni e come proteggere la propria proprietà da un utilizzo improprio.

I Droni Come Strumento di Valorizzazione e Gestione Immobiliare

L'adozione strategica dei droni può tradursi in un significativo vantaggio competitivo e in un risparmio economico per i proprietari. Questi dispositivi non sono più solo per fotografi professionisti, ma veri e propri alleati nella gestione quotidiana e nella valorizzazione del patrimonio immobiliare. Pensiamo, ad esempio, alla capacità di creare annunci immobiliari di grande impatto: riprese aeree di una villa con giardino in Toscana o di un attico con vista panoramica a Milano possono aumentare drasticamente l'attrattiva di un immobile sul mercato, accelerando i tempi di vendita o locazione.

Oltre al marketing, l'utilità pratica è immensa. Un drone può eseguire in pochi minuti ispezioni dettagliate di tetti, facciate, grondaie o altre parti difficilmente accessibili di un edificio. Questo permette di identificare precocemente infiltrazioni, danni strutturali o necessità di manutenzione, evitando costosi interventi d'urgenza in futuro e senza la necessità di montare ponteggi o impiegare piattaforme aeree. Per chi possiede terreni agricoli o ampie tenute, i droni offrono un sistema di monitoraggio efficiente per controllare i confini, lo stato delle colture o la sicurezza generale della proprietà.

Sorvolo sulla Proprietà Privata: Quali Sono i Vostri Diritti?

La domanda più frequente tra i proprietari è: "Posso impedire a un drone di sorvolare la mia casa?". La risposta è complessa. Lo spazio aereo è di competenza esclusiva dell'ENAC (Ente Nazionale per l'Aviazione Civile), che ne regola l'utilizzo. Un proprietario non può, quindi, vietare in assoluto il sorvolo. Tuttavia, la legge offre tutele precise. L'articolo 823 del Codice della Navigazione stabilisce che il sorvolo deve avvenire senza ledere gli interessi del proprietario del fondo.

Questo significa che c'è una netta distinzione tra un sorvolo tecnico o ricreativo a quota di sicurezza e un comportamento invasivo. Un drone che si abbassa a pochi metri dalle vostre finestre, che sosta sul vostro giardino o che produce un rumore molesto costituisce una turbativa e una potenziale violazione della privacy. Questo tipo di attività non è legittima e può configurare illeciti civili e persino penali. È fondamentale documentare questi episodi, se possibile, per poter agire per vie legali e tutelare la propria serenità e riservatezza.

Le recenti istruttorie avviate dal Garante della Privacy nei confronti di amministrazioni come quelle di Bari e Roma per l'uso di droni a fini di monitoraggio urbano (abusi edilizi, assembramenti) dimostrano quanto sia alta l'attenzione su questo tema. La tecnologia è utile, ma non può mai prevaricare i diritti fondamentali dei cittadini e dei proprietari.

Il Contesto Condominiale: Massima Cautela e Trasparenza

L'utilizzo di droni negli spazi condominiali rappresenta uno scenario ad altissimo rischio di conflitto. La vicinanza tra le unità abitative aumenta esponenzialmente la possibilità di ledere la sfera privata dei vicini, riprendendo involontariamente balconi, interni di appartamenti o captando conversazioni private. Per questo motivo, la regola d'oro in condominio è la massima trasparenza e il rispetto scrupoloso delle norme.

Chi intende utilizzare un drone in un'area comune, anche solo per ispezionare la propria porzione di tetto, deve agire con estrema cautela. Il Garante per la protezione dei dati personali raccomanda una serie di comportamenti virtuosi per prevenire liti e responsabilità.

È buona norma comunicare all'amministratore e agli altri condomini il giorno e l'ora in cui si intende utilizzare il drone, specificandone lo scopo.

L'inquadratura deve essere strettamente limitata all'area di interesse (es. la falda del tetto da riparare), evitando di riprendere finestre e balconi altrui.

È assolutamente vietato dirigere il drone verso le finestre o gli spazi di esclusiva proprietà di altri condomini.

Qualora venissero riprese involontariamente delle persone, le immagini andrebbero modificate per renderle non riconoscibili, ad esempio oscurando i volti.

Utilizzo del Drone Come Prova: Una Nuova Frontiera per la Difesa Legale

Una delle evoluzioni più interessanti per i proprietari riguarda la possibilità di utilizzare le riprese di un drone come prova in un contenzioso legale. Un recente provvedimento del Garante della Privacy lituano, che si inserisce nel solco del GDPR europeo, ha stabilito un principio fondamentale: l'uso occasionale di un drone per raccogliere prove a propria difesa non costituisce una violazione della privacy.

Questo apre a scenari molto concreti per la tutela dei vostri diritti. Immaginate di essere in lite con un vicino per una questione di confini, per un danno arrecato alla vostra proprietà o per la realizzazione di un abuso edilizio. Una ripresa video realizzata con un drone potrebbe diventare un elemento probatorio decisivo in giudizio. Tuttavia, affinché tale prova sia considerata legittima, devono essere rispettate condizioni molto stringenti:

Non deve trattarsi di un monitoraggio continuo, ma di una registrazione effettuata per un singolo episodio e con uno scopo preciso.

L'obiettivo deve essere unicamente quello di raccogliere prove per tutelare un proprio diritto in sede legale.

Le immagini e i video

o diffusi in altro modo. Il loro uso è confinato all'ambito giudiziario.

La ripresa deve essere limitata a ciò che è strettamente necessario per dimostrare il proprio assunto, senza invadere inutilmente la privacy altrui.

Conclusione e Invito all'Azione

I droni sono uno strumento potente, ricco di potenzialità per chi possiede e gestisce immobili, ma il cui utilizzo richiede conoscenza e responsabilità. Navigare il complesso intreccio di normative aeronautiche, sulla privacy e di diritto civile può essere complesso. È essenziale che ogni proprietario sia consapevole tanto delle opportunità quanto dei limiti e dei propri diritti.

Come sempre, Confproprietà è al fianco dei suoi associati. I nostri esperti sono a Vostra completa disposizione per fornire consulenza legale e tecnica personalizzata, aiutandovi a utilizzare queste nuove tecnologie in modo sicuro e proficuo o a tutelarvi da abusi. Contattate la sede territoriale di Confproprietà più vicina per un supporto su misura.