Cedolare secca, la Manovra 2027 propone aliquote ridotte per case e negozi

Pubblicato il 9 novembre 2026 · ⏱ 4 min lettura · Redazione Confproprietà

La Manovra 2027 propone una riduzione della cedolare secca sui nuovi contratti a canone concordato e la riapertura della tassazione sostitutiva per i negozi fino a 200 metri quadrati. Per i proprietari si prospettano aliquote diverse in base al contratto, all'età dell'inquilino e alla collocazione dell'immobile. Si tratta però di misure contenute in un disegno di legge, non ancora di disposizioni definitive.

Il testo è stato approvato dal Governo il 28 ottobre 2026 e il 9 novembre prende avvio il ciclo di audizioni preliminare all'esame parlamentare. Le condizioni proposte vanno quindi tenute distinte dalle regole già applicabili: prima di impostare un contratto o una valutazione di investimento sulle nuove aliquote, occorrerà verificare l'esito dell'iter.

Canone concordato, il beneficio proposto riguarda i contratti stipulati nel 2027

Per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, il disegno di legge prevede che l'aliquota della cedolare secca scenda dall'attuale 10 al 5 per cento, fino al 2031. Se l'inquilino ha meno di 36 anni, l'aliquota proposta si riduce ulteriormente, all'1 per cento.

Sono due elementi distinti, entrambi rilevanti per il locatore: la tipologia e l'anno di stipula del contratto individuano il perimetro della riduzione al 5 per cento; l'età del conduttore determina l'eventuale accesso all'aliquota più bassa.

La proposta non va dunque letta come una riduzione generalizzata della cedolare secca su tutti gli affitti. Il beneficio descritto riguarda i contratti a canone concordato stipulati nel 2027: non consente di considerare automaticamente agevolati i rapporti già in corso o quelli con caratteristiche diverse.

Per un proprietario che sta valutando una nuova locazione, gli aspetti da mettere a fuoco sono:

• la scelta del contratto a canone concordato;
• la stipula nel 2027;
• l'età dell'inquilino, per l'eventuale aliquota all'1 per cento;
• la durata della riduzione prevista fino al 2031.

Il vantaggio prospettato è un prelievo sostitutivo più contenuto sul reddito da locazione. La convenienza concreta del contratto, tuttavia, non può essere ricavata dalla sola aliquota: il dato fiscale deve essere valutato insieme al canone previsto, senza scambiare una proposta legislativa per un beneficio già acquisito.

Negozi fino a 200 metri quadrati, conta anche il comune

Un secondo intervento interessa i proprietari di negozi. La Manovra propone di riaprire la tassazione sostitutiva per gli immobili fino a 200 metri quadrati, con aliquota ordinaria del 21 per cento. Per quelli situati nei comuni capoluogo di città metropolitana, l'aliquota prevista scende al 10 per cento.

In questo caso, i primi elementi da verificare sono la superficie del negozio e la sua ubicazione. La misura non riguarda indistintamente qualsiasi immobile commerciale: il perimetro indicato è quello dei negozi entro il limite dimensionale previsto.

Anche la localizzazione produce una differenza concreta. L'aliquota ridotta al 10 per cento è collegata agli immobili situati nei comuni capoluogo di città metropolitana; non basta quindi un generico riferimento all'area metropolitana.

Per chi possiede un negozio o ne valuta l'acquisto come investimento, la proposta introduce un elemento fiscale da seguire durante l'esame parlamentare. Restano da verificare nel testo definitivo le condizioni applicative e gli adempimenti necessari: non è possibile anticipare modalità di accesso o termini per esercitare eventuali opzioni.

Perché lo stesso reddito può avere un peso fiscale diverso

Le misure sugli affitti si inseriscono in un ampliamento dei regimi sostitutivi, che separano determinate categorie di reddito dalla tassazione ordinaria per aliquote e scaglioni. La conseguenza è che redditi dello stesso importo possono essere assoggettati a prelievi differenti, a seconda della loro natura e dei requisiti del contribuente.

Il disegno di legge interviene anche sul lavoro dipendente e sul regime forfettario. Il collegamento con i proprietari immobiliari è indiretto e riguarda chi affianca ai canoni redditi da lavoro o da attività autonoma.

Per il regime forfettario, la proposta eleva a 100.000 euro la soglia di accesso e permanenza, con espulsione immediata oltre 115.000 euro. Sul versante IRPEF, prevede invece per il solo 2027 la riduzione dal 43 al 33 per cento dell'aliquota sui redditi superiori a 50.000 euro e fino a 55.000 euro.

Sono interventi diversi per destinatari, limiti e durata. Per il locatore, il punto pratico è non sovrapporre le regole: una riduzione prevista per una categoria di reddito non si trasferisce automaticamente alle altre entrate. Allo stesso modo, la durata annuale di un intervento IRPEF non coincide con quella proposta per le agevolazioni sui contratti a canone concordato.

Se state preparando una locazione a canone concordato o valutando il rendimento di un negozio, i nostri consulenti possono verificare con voi quali elementi del contratto e dell'immobile confrontare con le disposizioni che saranno approvate. Contattate Confproprietà per una consulenza personalizzata sulla fiscalità della vostra locazione.