Casa vuota dopo il ricovero in RSA: quando spetta l’esenzione IMU

Pubblicato il 28 ottobre 2026 · ⏱ 4 min lettura · Redazione Confproprietà

Il trasferimento permanente in RSA di un proprietario anziano o disabile non comporta automaticamente l'esenzione IMU sulla casa lasciata vuota. Il beneficio dipende dal Comune nel quale si trova l'immobile: occorre che il regolamento locale ne preveda l'assimilazione all'abitazione principale e che siano rispettate le condizioni richieste, compresa l'assenza di una locazione.

Per i proprietari e per chi ne cura gli adempimenti, la prima verifica riguarda quindi la disciplina comunale. Il solo fatto che l'alloggio non sia più utilizzato non basta a evitare il pagamento. Anche il trasferimento della residenza nella struttura e la dichiarazione IMU hanno una funzione precisa e non vanno confusi tra loro.

L'esenzione dipende dal regolamento comunale

La Legge 160/2019 consente ai Comuni di considerare abitazione principale l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, purché l'immobile non risulti locato.

Si tratta di una facoltà del Comune, non di un'esenzione nazionale generalizzata. Il riferimento da controllare è dunque il regolamento IMU del Comune in cui è situata la casa. La disciplina dell'abitazione principale illustrata dal Dipartimento delle Finanze costituisce il quadro di riferimento per questa verifica.

Per accedere all'assimilazione devono ricorrere congiuntamente queste condizioni:

• il Comune deve avere previsto l'agevolazione;
• il proprietario anziano o disabile deve avere acquisito la residenza nell'istituto a seguito di ricovero permanente;
• l'abitazione non deve risultare locata.

Resta inoltre il limite delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali l'assimilazione all'abitazione principale non comporta l'esenzione ordinariamente riconosciuta alle altre abitazioni.

Se il Comune non ha adottato la previsione favorevole, la casa lasciata a disposizione è soggetta all'IMU secondo le aliquote locali applicabili. Non è quindi sufficiente dimostrare il ricovero o l'assenza di un reddito da affitto per ottenere l'esonero.

Residenza e dichiarazione IMU sono due adempimenti distinti

Quando il ricovero è definitivo o a tempo indeterminato, il trasferimento della residenza nella struttura deve essere formalizzato all'Ufficio Anagrafe entro 20 giorni dal trasferimento, con l'iscrizione nella convivenza anagrafica prevista dal D.P.R. 223/1989.

L'adempimento può essere curato dall'interessato, dal suo amministratore di sostegno o dal responsabile dell'istituto. Mantenere la residenza nella vecchia abitazione, pur vivendo stabilmente nella struttura, non è una scorciatoia per conservare l'agevolazione: l'assimilazione prevista per il ricovero permanente richiede proprio l'acquisizione della residenza nell'istituto.

A questo passaggio si aggiunge la dichiarazione IMU da presentare al Comune entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si sono verificati i presupposti dell'agevolazione. Nel modello ministeriale va segnalata l'assimilazione collegata al ricovero permanente.

La dichiarazione conserva efficacia negli anni successivi finché la situazione non cambia. La locazione della casa, il rientro nell'abitazione o il decesso dell'interessato sono invece variazioni che richiedono una nuova valutazione degli adempimenti e del trattamento fiscale.

Nell'anno del ricovero occorre anche ricostruire correttamente il periodo interessato: l'IMU si determina su base mensile, in relazione ai mesi nei quali si è protratta la specifica situazione. La data del trasferimento anagrafico va quindi considerata nel calcolo, senza presumere che l'esenzione copra automaticamente l'intero anno.

Affittare la casa cambia il trattamento fiscale

Per chi valuta di mettere a reddito l'alloggio, il punto decisivo è il requisito della mancata locazione. L'affitto fa venir meno una delle condizioni dell'assimilazione prevista per il ricovero permanente. Prima di stipulare un contratto occorre quindi ricalcolare il trattamento IMU, senza continuare ad applicare il beneficio sulla base della precedente dichiarazione.

Va distinta anche l'IMU dall'IRPEF. Per quest'ultima, l'articolo 10, comma 3-bis, del TUIR considera abitazione principale l'immobile dell'anziano trasferito in una casa di riposo, purché non locato. Non bisogna dunque trasferire automaticamente le conclusioni relative a un'imposta sull'altra: la dichiarazione dei redditi richiede una verifica coerente con il trattamento effettivamente applicabile.

TARI e diritto di abitazione seguono regole diverse

La casa vuota non è automaticamente esente neppure dalla TARI. Per l'esenzione totale occorre dimostrare l'oggettiva inidoneità dei locali a produrre rifiuti, attraverso la contestuale assenza di arredi in tutte le stanze e la chiusura delle utenze domestiche di luce, gas e acqua. Se l'alloggio resta arredato e con le utenze attive, l'esenzione totale non compete; le eventuali agevolazioni tariffarie vanno verificate nel regolamento comunale.

Il ricovero, invece, non determina di per sé la perdita del diritto di abitazione. La Corte di Cassazione ha chiarito che il mancato utilizzo dell'alloggio per malattia o necessità di ricovero permanente non costituisce una causa legale di estinzione del diritto.

Se state gestendo la casa di un familiare ricoverato in RSA, i nostri consulenti possono verificare con voi il regolamento comunale, gli adempimenti IMU e le conseguenze di un'eventuale locazione. Contattate Confproprietà per una consulenza fiscale sulla situazione dell'immobile.