Scritto da: Team Editoriale Confproprietà
Pubblicato il: 22 agosto 2025 

Introduzione

Per ogni proprietario di immobili in Italia, l'ottimizzazione dei costi di gestione e l'incremento della redditività sono obiettivi primari. Una delle opportunità più interessanti, ma spesso fonte di dubbi, è la locazione parziale della propria abitazione principale. Grazie a un importante chiarimento del Ministero dell'Economia e delle Finanze, oggi è possibile affittare una o più stanze del proprio immobile, generando un'entrata extra, senza perdere il fondamentale beneficio dell'esenzione dall'IMU. Questa guida completa di Confproprietà analizza la normativa, i requisiti essenziali e i vantaggi pratici di questa strategia immobiliare intelligente.

L'Esenzione IMU Sulla Prima Casa: Il Quadro Normativo

Prima di addentrarci nei dettagli della locazione parziale, è fondamentale richiamare i principi base dell'Imposta Municipale Propria (IMU). La legislazione italiana prevede una totale esenzione dal pagamento dell'IMU per l'immobile adibito ad abitazione principale del contribuente. Tuttavia, affinché un immobile sia qualificato come tale, deve soddisfare simultaneamente due condizioni precise: il proprietario deve avervi stabilito la propria residenza anagrafica e deve utilizzarlo come sua dimora abituale.

Questa distinzione è cruciale. La residenza anagrafica è un dato formale registrato presso l'ufficio anagrafe del Comune, mentre la dimora abituale è un concetto di fatto, che indica il luogo dove la persona vive effettivamente e stabilmente. La legge richiede che entrambi questi requisiti coesistano. È importante ricordare che questa esenzione non si applica agli immobili di lusso, classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che rimangono soggetti all'imposta anche se utilizzati come abitazione principale.

La Novità: L'Affitto Parziale Non Esclude l'Agevolazione

La domanda che molti proprietari si sono posti per anni è: cosa succede se concedo in affitto una porzione del mio immobile? Perdo il diritto all'esenzione IMU? La risposta, fornita in modo inequivocabile dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, è no. La locazione parziale dell'abitazione principale non fa decadere il diritto all'esenzione IMU, a condizione che la parte restante dell'immobile continui a essere la dimora abituale del proprietario.

Questo chiarimento, arrivato in risposta a un quesito specifico riguardante un proprietario che aveva affittato alcune stanze a studenti universitari, ha rimosso una grande area di incertezza. Il principio è semplice: l'immobile, nel suo complesso, non perde la sua natura di abitazione principale. Il proprietario che affitta una stanza a uno studente a Bologna o a un giovane lavoratore a Milano, continuando a vivere nel resto dell'appartamento, mantiene intatti i suoi diritti fiscali. Questa rappresenta un'enorme opportunità per monetizzare spazi inutilizzati, contribuendo al contempo a coprire le spese di gestione dell'immobile.

I Requisiti Fondamentali per Mantenere l'Esenzione

Per beneficiare di questa opportunità in totale sicurezza e conformità normativa, è indispensabile rispettare scrupolosamente alcuni paletti. Non basta semplicemente continuare a vivere nell'immobile; è necessario che la situazione sia gestita con trasparenza e correttezza. Ecco i requisiti inderogabili da soddisfare:

• Mantenimento della Dimora Abituale: Il proprietario deve continuare a utilizzare l'immobile come sua residenza principale. L'affitto deve riguardare solo una porzione dell'unità immobiliare, non la sua totalità. Il proprietario non può trasferirsi altrove, lasciando l'intero immobile all'inquilino.
• Residenza Anagrafica Invariata: La residenza anagrafica del proprietario deve rimanere registrata presso l'indirizzo dell'immobile in questione. Qualsiasi variazione comporterebbe la perdita immediata dei benefici fiscali sulla prima casa.
• Contratto di Locazione Regolare: È obbligatorio stipulare un contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Un accordo verbale o "in nero" non solo è illegale, ma espone a rischi fiscali enormi e non offre alcuna tutela legale né al proprietario né all'inquilino.
• Verifica del Regolamento Comunale: Sebbene il principio generale sia stato stabilito a livello nazionale, è sempre una buona prassi consultare il regolamento IMU specifico del proprio Comune. Alcuni comuni potrebbero aver previsto delle disposizioni particolari che è importante conoscere.

Vantaggi Economici e Consigli Pratici per il Proprietario

I vantaggi di questa operazione sono evidenti. Il primo, e più diretto, è la creazione di una nuova fonte di reddito che può aiutare a pagare il mutuo, le spese condominiali o semplicemente ad aumentare il proprio risparmio. Il secondo, non meno importante, è il mantenimento dell'esenzione IMU, un risparmio fiscale che può ammontare a diverse centinaia, se non migliaia, di euro all'anno a seconda del valore catastale dell'immobile.

Per massimizzare questi benefici, il proprietario dovrebbe considerare attentamente la tipologia di contratto. Per gli affitti a studenti universitari, il contratto transitorio per studenti è ideale. Per i redditi da locazione, si può optare per il regime della cedolare secca, che prevede un'aliquota fiscale fissa e agevolata (al 10% per i contratti a canone concordato o al 21% per quelli a canone libero), sostituendo l'IRPEF, le addizionali, l'imposta di registro e di bollo. È una scelta fiscalmente molto efficiente. Si consiglia di effettuare uno screening accurato dei potenziali inquilini per garantire una convivenza serena e il rispetto delle regole della casa.

Attenzione ai Rischi: Come Evitare Sanzioni e Controversie

Operare correttamente è l'unica via per evitare problemi. Dichiarare fraudolentemente di risiedere in un immobile mentre di fatto si vive altrove, lasciandolo interamente a disposizione dell'inquilino, costituisce un reato e apre la porta a pesanti conseguenze. In caso di controlli, l'amministrazione finanziaria può procedere con un accertamento fiscale, richiedendo il pagamento dell'IMU non versata per gli ultimi cinque anni, maggiorata di sanzioni e interessi.

Le sanzioni per omesso o parziale versamento dell'IMU partono dal 30% dell'importo dovuto. Inoltre, una falsa dichiarazione di residenza può avere implicazioni penali. Per questo, la trasparenza è fondamentale. Registrare il contratto, dichiarare correttamente i canoni percepiti nella dichiarazione dei redditi e, soprattutto, abitare realmente nell'immobile sono le uniche garanzie per dormire sonni tranquilli e godere appieno dei benefici economici che questa opportunità offre.

Conclusione

La locazione parziale della prima casa rappresenta una strategia efficace e legittima per i proprietari immobiliari in Italia per generare reddito e ottimizzare la gestione del proprio patrimonio. Le recenti conferme normative hanno reso questa strada ancora più sicura e percorribile. Seguendo le regole e agendo con la dovuta diligenza, è possibile trasformare uno spazio inutilizzato in una risorsa preziosa.

Confproprietà è al fianco di tutti i suoi associati per fornire consulenza specialistica su questi temi. Dalla stesura e registrazione dei contratti alla consulenza fiscale sulla cedolare secca, fino al supporto per la gestione dei rapporti con gli inquilini, i nostri esperti sono a vostra completa disposizione. Contattate la sede più vicina per ricevere una guida personalizzata e proteggere al meglio i vostri interessi.